Mietimmobilie kaufen: Warum die 30-Jahresmieten-Regel scheitert

Stell dir vor: Du kaufst eine Wohnung, vermietest sie und die Miete zahlt jeden Monat brav deinen Kredit ab. Im besten Fall bleibt sogar noch etwas übrig für dich. Klingt genial, oder? Diese sogenannte „Cashflow Immobilie“ verspricht dir Vermögensaufbau, ohne dass du selbst viel Geld reinbuttern musst.
Ich verstehe total, warum dieser Gedanke so verlockend ist – ich hatte ihn auch! Aber die Wahrheit? Die Rechnung geht in den meisten Fällen nicht auf. Und genau deshalb will ich heute mit dir über eine der größten Immobilien-Mythen sprechen und dir zeigen, warum der Traum von der sich selbst tragenden Immobilie oft an simplen, aber knallharten Zahlen scheitert.

Die 30-Jahresmieten-Regel: Warum sie nicht bei cashflow Immobilie funktioniert

Vielleicht hast du schon mal gehört: „Kauf eine Immobilie, wenn der Preis maximal das 30-fache der Jahresmiete beträgt.“ Diese Faustformel geistert durchs Internet und durch Ratgeber. Klingt simpel – aber rechnen wir das mal wirklich durch.
Wichtig vorab: Ich lasse in dieser Rechnung bewusst Steuern und Abschreibungen außen vor, weil die bei jeder so unterschiedlich sind. Mir geht es darum, dass du die grundlegende Mechanik verstehst.

Ein realistisches Beispiel
Nehmen wir an, du findest eine Wohnung, die 903 € Netto-Kaltmiete im Monat bringt. Das sind 10.836 € im Jahr.
Nach der 30-Jahresmieten-Regel dürfte die Wohnung maximal 325.000 € kosten (30 x 10.836 €).
Aber jetzt kommt’s:
Zu diesem Kaufpreis kommen noch die Kaufnebenkosten – Grunderwerbsteuer, Notar, Makler. Das sind schnell mal 12 % extra. Dein Kreditbedarf liegt also bei über 364.000 €.
Bei einem Zinssatz von 3,6 % und 30 Jahren Laufzeit zahlst du jährlich rund 20.000 € Kreditrate.

Jetzt schauen wir uns deine Einnahmen und Ausgaben an:

Einnahmen pro Jahr:

• Nettokaltmiete: 10.836 €
• Minus Mietausfallwagnis (2,5 %): -271 €
• Gesamt: 10.565 €

Ausgaben pro Jahr:

• Kreditrate: 20.000 €
• Instandhaltungsrücklage (1,5 % vom Kaufpreis): 4.875 €
• Gesamt: 24.875 €

Dein jährlicher Cashflow: -14.310 €

Du müsstest also jedes Jahr über 14.000 € aus deiner eigenen Tasche drauflegen! Das ist kein Vermögensaufbau, das ist ein teures Hobby.

Mein Fazit: Die 30-Jahresmieten-Regel? Kannst du vergessen.

Mietrendite Rechner von sparkasse.de

Die wahre magische Zahl liegt bei der Hälfte:

Wenn 30 nicht funktioniert – was dann? Die Antwort wird dich überraschen: In einem mittleren Zinsumfeld zwischen 3 % und 5 % liegt der realistische Faktor zwischen 13 und 19.

Das bedeutet: Wenn eine Wohnung 10.000 € Jahresmiete bringt, dürfte sie maximal 130.000 bis 190.000 € kosten, damit sich das Ganze selbst trägt.

Und warum diese Spanne? Ganz einfach:

• Je höher die Zinsen, desto teurer dein Kredit
• Je weniger Eigenkapital du einsetzt, desto größer der Kredit
• Beides drückt deinen möglichen Kaufpreis nach unten

Besonders das aktuell gestiegene Zinsniveau macht solche Projekte noch schwieriger zu finden.

Wo du solche Immobilien findest (Spoiler: nicht in München)

Jetzt kommt die entscheidende Frage: Wo zum Teufel findest du Immobilien mit einem Faktor von 13 bis 19?

A-Lagen: Vergiss es
In München liegt der Faktor bei 36, in Frankfurt, Hamburg, Berlin ähnlich hoch. Hier kaufst du nicht für den Cashflow, sondern spekulierst auf Wertsteigerung. Das Cashflow-Modell? Praktisch unmöglich.

C- und D-Lagen: Hier wird’s realistisch
In Städten wie Plauen, Gera, Dessau oder Zwickau liegen die Faktoren zwischen 12 und 17. Nur hier hat das Modell „Mieter zahlt Kredit“ eine echte Chance.

Ja, es gibt Ausnahmen. Manchmal hört man von Projekten in Berlin oder anderen Großstädten, wo das Cashflow-Modell durch besondere Umstände doch geklappt hat. Aber das ist extrem selten und die absolute Ausnahme.

Aktuelle Preise nach Städten: Immobilienpreisentwicklung

Günstige Standorte = teure Risiken

Bevor du jetzt losrennst und in Gera eine Wohnung kaufst, lass uns über die Kehrseite sprechen. Denn günstige Preise haben ihren Preis:

1. Höhere Leerstandsquoten

In strukturschwächeren Regionen ist es deutlich schwieriger, Mieter zu finden. Längerer Leerstand? Killt deinen Cashflow sofort.

2. Hohe Instandhaltungskosten

Der Bestand ist oft aus den 50er, 60er oder 70er Jahren. Das bedeutet: mehr Reparaturen, mehr Modernisierungsbedarf, mehr Kosten.

3. Regulatorische Auflagen

Stichwort energetische Sanierung. Gesetzliche Vorschriften können dich zwingen, plötzlich fünfstellige Beträge in Dämmung, Heizung oder Fenster zu stecken.

Aktuelle Marktdaten und Statistiken von Statista

Eine Immobilie ist kein passives Einkommen – es ist ein Unternehmen

Hier kommt die unbequeme Wahrheit: Eine Immobilie, die sich selbst trägt, fällt dir nicht in den Schoß. Sie ist das Ergebnis einer bewussten unternehmerischen Entscheidung.

Du brauchst:

• Ein sicheres, hohes Einkommen zur Finanzierung
• Präzise Berechnungen (ohne dich selbst zu belügen!)
• Handwerkliches Geschick oder ein gutes Netzwerk an zuverlässigen Handwerkern
• Zeit für aktives Management
• Nerven für Mieterprobleme, Reparaturen und Bürokratie

Dazu kommt ein erhebliches „Klumpenrisiko“ – du steckst einen Großteil deines Vermögens in ein einziges Objekt.

Für die meisten Frauen ist eine breit gestreute Investition am Kapitalmarkt die sicherere erste Investition. ETF-Sparpläne zum Beispiel sind deutlich einfacher zu handhaben und bieten dir echte Diversifikation.

Mein persönliches Fazit: Eine Frage der Perspektive

Ich liebe Immobilien – das weißt du, wenn du meinen Blog verfolgst. Aber ich bin auch ehrlich zu dir: Der Traum von der sich selbst finanzierenden Immobilie ist oft eine Illusion, die auf falschen Faustformeln beruht.

Die Voraussetzung für eine erfolgreiche Immobilienanlage ist die richtige Planung.

Immobilienanlage ist eine Investition in die Zukunft.

Die Realität sieht so aus:

• Du brauchst niedrige Kaufpreise, die es nur in risikoreicheren Lagen gibt
• Du musst aktiv managen und unternehmerisch denken
• Du brauchst finanzielle Puffer für unvorhergesehene Kosten
• Es ist kein passives Einkommen, sondern ein Nebenjob

Bevor du in eine Immobilie investierst, frag dich ehrlich:

• Bin ich bereit, Immobilien-Unternehmerin mit allen Risiken zu werden?
• Habe ich die Zeit und Nerven für aktives Management?
• Oder passt ein breit diversifiziertes ETF-Portfolio besser zu meinem Leben?

Die Entscheidung für eine Immobilienanlage ist eine Entscheidung für dein zukünftiges Ich.

Der Einstieg mag komplex wirken, aber mit den richtigen Informationen und einer klaren Strategie ist er gut zu meistern.

Mit einer Immobilienanlage sicherst du dir ein Stück Zukunft.

Es gibt kein richtig oder falsch – nur das, was zu dir und deiner Lebenssituation passt.

Und wenn du dich für Immobilien entscheidest? Dann geh mit offenen Augen rein, rechne konservativ und hab immer einen Plan B.

Du willst mehr über Immobilien-Investments erfahren? Schau dir auch meinen Guide für Immobilienanlagen an oder starte erst mal mit ETF-Sparplänen, um ein solides finanzielles Fundament aufzubauen.

Ich freue mich sehr auf deine Erfolge und begleite dich gerne auf diesem spannenden Weg zu deiner finanziellen Unabhängigkeit.

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